El passat dia 16 de març de 2019 va sortir publicada la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, amb un endarreriment de més de tres anys. En efecte, la Comissió europea va decidir denunciar a l’Estat espanyol davant del Tribunal de Justícia de la Unió Europea per no haver incorporat a la normativa hipotecària La Directiva Europea sobre crèdits hipotecaris ( Directiva 2014/17). Aquesta Directiva s’havia d’haver aplicat el dia 21 de març de l’any 2016, essent així que la Comissió europea ha sol·licitat multar a Espanya amb un import de més de 100.00,00 euros diaris des del dia en que s’havia d’haver aprovat la Llei.
Finalment, la Llei aprovada entrarà en vigor dins dels 3 mesos següents, comptats a partir de la seva publicació en el BOE, es a dir, el proper dia 16 de juny del present any 2019.El problema, però, és que al tractar-se d’una transposició d’una Directiva Europea, és necessari aprovar un Reglament de la Llei, així com una Ordre Ministerial ja que, en cas contrari, no podria desplegar efectes jurídics; fet aquest que haurà de complir la propera legislatura a l’haver finalitzat l’ actual.
La Llei hipotecària aprovada, que no té efectes retroactius, estableix amplies mesures de protecció als consumidors, de tal forma i manera que les normes contingudes al Text legal tindran caràcter imperatiu i, per tant, no es podran pactar clàusules contraries a la llei o que perjudiquin al prestatari. Cal destacar per la seva importància les següents:
a.- Informació als consumidors. La Llei exigeix a les Entitats Financeres oferir Informació detallada als nous clients hipotecaris sobre les seves obligacions de pagament i sobre els seus drets i deures. Aquesta informació l’hauran de lliurar al client, com a mínim, 10 dies naturals previs a la signatura de l’Escriptura.
b.- Aplicació de la Llei.- Tal com he exposat anteriorment, la Llei s’aplicarà exclusivament als nous crèdits hipotecaris que es concedeixin tant per persones físiques, com per persones jurídiques que realitzin aquesta activitat de forma professional. El prestatari – qui rep el préstec- haurà de ser una persona física i el contracte tenir com a finalitat l’adquisició d’un immoble d’ús residencial, o bé l’adquisició d’un solar o terreny per construir, sempre que el prestatari sigui un consumidor.
c.- Taxació dels béns immobles.- Els immobles aportats com a garantia hauran de ser objecte d’una taxació adequada abans de la celebració del contracte de préstec. S’haurà de realitzar per una societat de taxació, independent del prestamista o intermediari, utilitzant les normes de taxació reconegudes internacionalment.
d.- Informació notarial.- A partir de l’entrada en vigor de la Llei, s’exigirà als clients que vagin, com a mínim, dues vegades a la notaria, es a dir, el client està obligat a acudir al Notari una primera vegada, abans de la signatura del préstec, per tal de que pugui resoldre qualsevol tipus de dubte que pugui tenir amb referència al contracte a signar.
El client o consumidor haurà de signar, en presència del Notari, un document per tal que quedi constància que entén totes les clàusules del préstec, així com la documentació que se li lliuri. El Notari haurà d’estendre una Acta d’aquests fets, com a mínim el dia anterior al de la signatura. Si no quedés acreditat documentalment aquest compliment, no es podria autoritzar l’atorgament de l’Escriptura.
e.- Prohibició d’incentius als treballadors.- A partir de l’entrada en vigor de la Llei es prohibirà taxativament a les Entitats financeres la retribució econòmica als seus treballadors en funció del número d’hipoteques que concertin, com s’havia vingut fent per part d’alguns bancs fins ara.
f.- Prohibició productes vinculats.- Aquesta pràctica, que s’havia instrumentalitzat molt a sovint, quedarà prohibida a partir de l’entrada en vigor de la Llei, es a dir, la banca no podrà obligar al client a que contracti productes com l’assegurança de la llar o la de vida, com a requisit per formalitzar una hipoteca, inclús tots aquells que sumats, rebaixaven el diferencial a aplicar anualment a la hipoteca. L’article 17 de la Llei determina que només estaran autoritzades aquestes pràctiques quan el productes oferts en condicions similars i atenent als preus del mercat, tinguin un clar benefici pel consumidor. En aquestes circumstàncies si que es podrà oferir una rebaixa en el diferencial anual.
Com a excepció, els prestamistes o intermediaris podran exigir al client la subscripció d’una pòlissa d’assegurança que garanteixi el compliment de les obligacions contractuals, així com la subscripció d’una assegurança de danys respecte a l’immoble objecte de la hipoteca. En aquest supòsit el prestamista haurà d’acceptar pòlisses alternatives que li presenti el client amb les mateixes cobertures i no podrà cobrar cap tipus de comissió per aquesta gestió.
g.- Solvència del client.- Una novetat important radica en que l’Entitat financera estarà obligada a comprovar la solvència del client o consumidor- sigui prestatari o fiador-abans de concedir la hipoteca. La Llei determina que el prestamista –qui atorga la hipoteca- haurà de consultar l’historial creditici del client a la Central d’Informació de Riscs del Banc d’Espanya.
h.- Impost d’Actes Jurídics Documentats.- Seran els Bancs qui hauran de pagat entre un 0,5% i un 1,5% d’aquest impost, inclús en les adquisicions de primers habitatges.
I.- Comissió per amortització anticipada.- Aquestes comissions s’eliminen a partir del tercer any o del cinquè any de la vida de la hipoteca, segons s’hagi pactat amb el banc. A les hipoteques de tipus variable:
0,15% si s’ha pactat 5 anys i 0,2% si s’ha pactat amb el banc 3 anys.
Per hipoteques a tipus fixe:
entre 2% i 1,5% pels deu primers anys i des dels 10 fins al final de la vida del préstec respectivament.
J.- Repartiment de despeses.- Els clients només hauran d’abonar les despeses de taxació. L’Impost d’Actes Jurídics Documents, les despeses notarials, Registre de la Propietat i la Gestoria seran de compte i càrrec de les Entitats financeres.
K.- Embargaments.- Més dificultats per embargar. La Llei exigeix 12 mensualitats impagades o el 3% del préstec durant la primera mitat de la vida de la hipoteca. Després d’aquest termini, el límit serà de 15 mensualitats o del 7% de l’import del crèdit. A més a més, el text legal exigeix que el deutor hagi sigut requerit pel banc al menys amb un mes d’antelació a qualsevol demanda judicial.
l.- Canvi d’hipoteques.- Es facilitarà el canvi d’una hipoteca d’interès variable a una altra d’interès fixe, abaratint les comissions de cancel·lació i els aranzels notarials i registrals.
m.- Préstecs immobiliaris en moneda estrangera.- En els contractes de préstec immobiliari amb moneda estrangera, el client tindrà dret a convertir el préstec a una moneda alternativa que haurà de ser la moneda on el client percebi la major part dels ingressos, o la moneda de l’Estat on el client fos resident dins d’Europa a la data de celebració del contracte.
n.- Variacions del tipus d’interès.- El tipus d’interès del préstec no podrà ser modificat en perjudici del client durant la vigència del contracte, amb excepció d’un acord entre ambdues parts. En tot cas, el nou índex haurà de ser clar, accessible, objectiu i verificable, tant per les parts, com per les Autoritats competents i calcular-se a cost de mercat. No es podrà fixar un límit a la baixa del tipus d’interès –clàusula sòl-.
