Principales novedades de la Ley de Crédito inmobiliario (nueva “Ley Hipotecaria”)
ARTÍCULO
En el BOE de 16 de marzo de 2019 se ha publicado la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos decrédito inmobiliario (conocida como la nueva “Ley Hipotecaria”) cuya entrada en vigor se producirá el 16 de juniode 2019.
La Ley tiene como objeto la transposición de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de febrero de 2014 e implica una reforma sustancial de la regulación actual de los préstamos o créditos inmobiliarios (en particular, de los hipotecarios).
Entre otras medidas, la nueva ley establece el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor, un abaratamiento de los intereses de demora y de amortización anticipada, o el aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un crédito.
A continuación, le exponemos de manera resumida los puntos claves de la nueva Ley.
Principales novedades
La Ley solo se aplica a los contratos de préstamo (aquellos en los que el prestamista concede o se compromete a conceder un préstamo en forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar) que reúnan las siguientes tres características:
1) que el préstamo sea concedido por personas físicas o jurídicas que intervienen en el mercado de servicios
financieros con carácter empresarial o profesional (incluida la intervención con carácter ocasional siempre
que responda a una finalidad exclusivamente inversora);
2) que el prestatario, el fiador o garante sea una persona física (no necesariamente consumidor); y
3) que el contrato tenga por objeto:
(a) la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un
inmueble de uso residencial (incluidos, a estos efectos, trasteros, garajes y cualesquiera otros elementos que cumplan una función doméstica, esto es, al servicio de una vivienda); o
(b) la concesión de un préstamo (con o sin garantía real) para adquirir o conservar derechos de propiedad
sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que, en este caso, el prestatario, el fiador o garante sea consumidor.
Asimismo, la Ley también es de aplicación a la intermediación en cualquiera de los contratos de préstamo comprendidos en su ámbito de aplicación.
No será sin embargo de aplicación a los contratos de préstamo:
• concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente (TAE) sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general,
• concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo,
• concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes,
• resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliacióno mediación,
• relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de
préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o a la hipoteca inversa.
Información precontractual y publicidad de los préstamos inmobiliarios: La Ley contiene una regulación detallada de la fase precontractual (incluida la publicidad) con el fin de que el consumidor pueda tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no el contrato de préstamo.
Para ello, se regula la información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios, así
como la obligación del prestamista o del intermediario de ofrecer la información personalizada y, en particular, la
documentación e información precontractual que debe proporcionarse necesariamente con una antelación mínima de 10 días a la firma del contrato.
Gastos del préstamo: Se establecen los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al
prestatario, que se comprobaran por el notario autorizante de la escritura. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:

• Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
• El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de
las copias los asumirá quien las solicite.
• Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
• El pago del Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (IT P Y AJD) se realizará
de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable., que en la actualidad, considera
sujeto pasivo en las escrituras de préstamo hipotecario al prestamista).
Comisión de apertura: La Ley prevé la posibilidad de pactar una comisión de apertura, que se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.
Reembolso anticipado: La Ley contempla el derecho del prestatario de reembolsar anticipadamente total o parcialmente el préstamo, un plazo de comunicación previa (que no podrá exceder de un mes) y la obligación del prestamista de informar al prestatario que ha manifestado su voluntad de reembolsar anticipadamente de determinados extremos relevantes para tomar esta decisión.
Se modifica también la compensación para el prestamista por el reembolso anticipado, que difiere según el tipo
de préstamo y que no podrá exceder de los siguientes porcentajes:
1. En los contratos de préstamo a tipo de interés variable o en tramos a interés variable, las partes podrán establecer una comisión para alguno de los dos siguientes supuestos excluyentes entre sí:
(a) Durante los cinco primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.
(b) Durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente.
2. En los casos de novación del préstamo o de subrogación del acreedor, siempre que suponga la conversión del préstamo de tipo variable a tipo fijo:
(a) Durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 0,15 % del capital
reembolsado anticipadamente.
(b) T ras los tres primeros años de vigencia del préstamo, no se podrá exigir compensación alguna.
3. En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en tramos a interés fijo en los que el reembolso se produzca:
(a) Durante los diez primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 2 % del capital reembolsado anticipadamente.
(b) A partir de los diez primeros años de vigencia, no podrá exceder del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente.
Intereses de demora: La Ley incluye una norma imperativa sobre los intereses de demora: será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.
Desahucios o cláusula de vencimiento anticipado: Se modifica la Ley Hipotecaria en varios puntos de interés como son los siguientes:
• El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del
que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser
inferior al valor señalado en la tasación.
• Perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
»» Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
»» Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
– Al tres por ciento (3%) de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera
mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas
y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga
que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses.
– Al siete por ciento (7%) de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda
mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas
y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga
que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15 meses.
• Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su
cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.
Práctica de ventas vinculadas y combinadas: La Ley prohíbe, con carácter general, las prácticas vinculadas (ofertas en las que el préstamo no puede contratarse sin la contratación de otro producto ofrecido conjuntamente por el prestamista), salvo en determinados casos.

La excepción más relevante es la posibilidad de que el prestamista exija la suscripción de pólizas de seguro en
garantía del cumplimiento de las obligaciones de pago, así como de un seguro de daños del inmueble hipotecado. En este caso, el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de otros proveedores que ofrezcan unas condiciones y nivel de prestaciones equivalentes. Además, la cancelación del préstamo conllevará la extinción del seguro (salvo que el prestatario decida mantenerlo) y el derecho del prestatario al extorno de la parte de la prima no consumida.
Por otro lado, se permiten las prácticas combinadas (ofertas en las que el préstamo puede contratarse, aunque a un precio más caro para el consumidor, sin la contratación de otro producto ofrecido conjuntamente por el prestamista).
Los productos deberán ofrecerse claramente por separado para que el prestatario pueda advertir la diferencia
entre ambas ofertas.
Cláusulas suelo: Quedan prohibidas, de manera que no se puede fijar un límite por debajo del cual el cliente no puede beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés.
Novación y subrogación: Las comisiones también varían al cambiar un préstamo de tipo variable a otro a tipo fijo. Si lo hace entre productos de la misma entidad (novación), se podrán aplicar una comisión de hasta un 0,15% como máximo durante los tres primeros años de vida de la hipoteca, pero a partir de ese momento no supone gasto alguno. Además, el cliente podrá subrogar sin costes y llevar libremente su hipoteca a otro banco ya que entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro para evitar el robo de clientes. Intervención de Notarios: La Ley de Crédito Inmobiliario
opta por hacer recaer los refuerzos previstos relativos a la información que debe recibir el prestatario (que se
extienden ahora expresamente al fiador o garante del préstamo que sea persona física) sobre los fedatarios
públicos (los notarios).
Una vez el consumidor haya decidido cuál es la entidad financiera y el crédito más adecuado a sus intereses deberá comunicar al banco el nombre del notario que haya elegido para que le remitan, por medios telemáticos, toda la documentación relacionada con el préstamo. Es entonces cuando el notario deberá explicar al consumidor los aspectos más relevantes del préstamo y contestar a todas sus preguntas, de forma que este pueda tener, con su asesoramiento imparcial, un conocimiento completo del contrato y, por tanto, de sus derechos y obligaciones.
Seguidamente redactará un acta notarial que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor, así como de las preguntas que este le haya planteado con sus respectivas respuestas.
NORMAS RELEVANTES APROBADAS
Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos decrédito inmobiliario. (BOE, 16-03-2019)
Concesión directa de las ayudas del programa MOVES a las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla Real Decreto 132/2019, de 8 de marzo, por el que se acuerda la concesión directa de las ayudas del programa MOVES a las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla. (BOE, 09-03-2019)
Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.(BOE, 05-03-2019)
Modificación del texto refundido de la Ley de Propiedad Intelectual Ley 2/2019, de 1 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la Ley de Propiedad Intelectual, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril, y por el que se incorporan al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/26/ UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de febrero de 2014, y la Directiva (UE) 2017/1564 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de septiembre de 2017.(BOE, 02-03-2019)
Medidas de contingencia ante la retirada del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte de la Unión Europea sin que se haya alcanzado el acuerdo Real Decreto-ley 5/2019, de 1 de marzo, por el que se adoptan
medidas de contingencia ante la retirada del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte de la Unión Europea sin que se haya alcanzado el acuerdo previsto en el artículo 50 del Tratado de la Unión Europea. (BOE, 02-03-2019)
Modificación del Código Penal, en materia de imprudencia en la conducción de vehículos a motor o ciclomotor y sanción del abandono del lugar del accidente Ley Orgánica 2/2019, de 1 de marzo, de modificación de la Ley
Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, en materia de imprudencia en la conducción de vehículos a motor o ciclomotor y sanción del abandono del lugar del accidente. (BOE, 02-03-2019)

Ejercicio del derecho de opción de compra en un arrendamiento de local de negocio. (Sentencia del
Tribunal Supremo, de 15 de enero de 2019. Sala de lo Civil. Recurso de casación Nº: 2388/2016)
En el momento de establecer el derecho de opción de compra, las partes pueden, de conformidad con las normas generales que rigen la contratación, establecer los pactos que estimen oportunos. En este caso así lo hicieron, de modo que se preveía en el contrato una primera notificación del optante para poner de manifiesto
su voluntad de ejercicio de la opción, sin duda ordenada a que ambas partes entraran en contacto
y perfilaran de común acuerdo las circunstancias en que se llevaría a cabo la transmisión, y para el caso de que nada dijera el optatario o se resistiera al cumplimiento de lo pactado, quedará consumada la compraventa mediante el depósito por la arrendataria del precio de la compraventa en establecimiento bancario. Dicho pacto comporta la necesidad de que la optante consignara el precio pactado como prueba de confirmación del
ejercicio de la opción; de modo que, si no procedía así, no cabía considerar que tal derecho había sido
ejercitado. Así lo entendió el Juzgado, aunque la Audiencia Provincial consideró que la opción de compra se había confirmado por el optante por la mera notificación inicial.
La sala declara que no cabe considerar, como ha sostenido la demandada, que la compraventa se perfeccionó con la comunicación de la voluntad de ejercicio de la opción y que la consignación delprecio pertenecía ya a la fase de consumación del contrato, por lo que no resultaba necesaria para entender que la compraventa se había perfeccionado. Resulta, además, contraria a la buena fe su actuación, al pretender que el precio fijado para la compra se entendiera compensado con el importe de una eventual indemnización de daños y perjuicios que reclamaba contra la recurrente, indemnización cuya procedencia ha sido negada por la sentencia recurrida, de donde resulta que aún no consta que la optante haya satisfecho cantidad alguna por la compraventa que entiende perfeccionada, sin que el pago de dicha cantidad haya sido objeto del presente pleito. De modo que si se ha pactado el pago o consignación del precio para que se entienda realizada efectivamente la compraventa, así habrá de exigirse sin que en otro caso pueda entenderse que se ha materializado el derecho de opción.
Validez de la convocatoria de junta general por consejo de administración incompleto pero mayoritario. (Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de enero de 2019. Sala de lo Civil. Recurso de casación 81/2016)
En esta sentencia, el TS señala que cuando la junta general no se constituye como junta universal, su convocatoria habrá de realizarse en la forma prevista por la Ley o los estatutos para que su celebración sea válida. En este caso se plantea la validez de la convocatoria de junta general de una sociedad anónima realizada por un consejo de administración incompleto, puesto que uno de sus tres miembros había dimitido previamente. Para la válida constitución del consejo de administración de una sociedad anónima es preciso que concurran a la reunión, presentes o representados, la mayoría de los vocales, y esta mayoría sólo puede estar
referida al número previsto en los estatutos o determinado por el acuerdo de nombramiento.
La habilitación que el art. 171 LSC confiere a cualquiera de los administradores que permanecen en el cargo para convocar la junta general cuando se produce alguno de los cuatro supuestos especiales que prevé (muerte o de cese del administrador único; muerte o de cese de todos los administradores solidarios; muerte o de cese
de alguno de los administradores mancomunados; y muerte o de cese de la mayoría de los miembros del consejo de administración) implica que, en el resto de casos, el consejo puede constituirse válidamente y adoptar todo tipo de acuerdos.
Es decir, al no tratarse de un consejo deficitario, que queda paralizado por el cese de la mayoría de sus vocales, sino mayoritario, por aplicación de la regla de la mayoría consagrada en el art. 247.2 LSC, puede seguir en funcionamiento mientras se provea a la cobertura de la vacante.
En consecuencia, si como es el caso, el consejo de administración se compone de tres miembros y puede quedar válidamente constituido con el acuerdo de dos de ellos, no se da el supuesto de hecho previsto en el art. 171 LSC. Por lo que el consejo así constituido tiene competencia plena para convocar la junta general y para fijar el orden del día.
Además, la sentencia recurrida analiza correctamente el proceder del socio que, pese a conocer que el consejo de administración estaba incompleto, puesto que dicha circunstancia había sido provocada por su propia dimisión, solicitó de los otros administradores la convocatoria de una junta general con una propuesta del orden del día que coincidía, en lo fundamental, con el que se debatió en la junta impugnada. Es decir, no vio objeción alguna en la convocatoria de una junta propugnada por él, pero sí en la convocada por los administradores restantes. De igual manera, la sentencia también valora correctamente que hace un ejercicio abusivo de su derecho de información quien, por su calidad de presidente del consejo de administración durante el ejercicio al que se refieren las cuentas cuya aprobación se sometía a consideración, tenía una posición privilegiada para
conocer los datos que eran objeto de su solicitud de información.


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